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Vendre une maison est rarement une affaire de quelques jours : entre la première estimation et la signature chez le notaire, il y a plusieurs étapes, chacune avec ses règles et ses délais. Les connaître à l'avance permet de vendre sereinement, sans rien laisser au hasard. Voici comment cela se passe, de l'estimation à l'acte.
Tout commence par une estimation. Elle s'appuie sur les ventes réellement conclues dans le secteur, puis s'affine lors d'une visite du bien : emplacement, terrain, état, prestations, points d'attention. C'est à ce stade que l'on arrête ensemble le prix de présentation, celui auquel le bien sera proposé.
Ce prix est décisif. Un bien affiché trop haut au départ met plus de temps à trouver preneur ; un prix bien positionné dès le premier jour attire des acquéreurs sérieux et évite d'avoir à le corriger plus tard. Pour comprendre comment se construit une estimation, lisez notre article Comment est estimée une villa au Cap Ferret ?
Pour un premier repère, consultez les prix de vente au Cap Ferret, village par village, établis à partir des ventes réelles.
Le mandat est le contrat par lequel vous confiez la vente de votre bien à l'agence. Il précise notamment la durée, le prix de vente et les honoraires. Chez Roncin Realty, les honoraires sont de 5 % TTC maximum du prix de vente, le taux applicable étant celui fixé au mandat. Ils sont à la charge de l'acquéreur, sauf convention contraire : le détail figure sur la page Honoraires.
Avant les visites, on met le bien en valeur : quelques conseils de présentation, puis un reportage photo professionnel, des images aériennes par drone, une vidéo et une visite à 360°.
En parallèle, on réunit le dossier de vente. Il comprend les diagnostics obligatoires (performance énergétique, risques, et selon l'ancienneté et la situation du bien : amiante, plomb, électricité, gaz ou assainissement), ainsi que les pièces qui permettront de répondre aux questions d'un acquéreur.
Sur la presqu'île, il est utile de vérifier tôt les points d'urbanisme : zonage, servitudes, mitoyenneté, règles propres au littoral. Un acquéreur les soulèvera : autant avoir la réponse avant lui.
C'est le temps de la commercialisation. Le bien est présenté sur le site de l'agence, sur les portails immobiliers et les réseaux sociaux, et auprès des acquéreurs déjà en recherche. Certains propriétaires préfèrent la discrétion : dans ce cas, la vente peut se faire sans aucune annonce publique, en s'adressant directement à des acquéreurs identifiés.
Les visites sont accompagnées, avec des acquéreurs préalablement qualifiés (besoins, capacité de financement), et donnent lieu à un compte rendu après chacune.
Lorsqu'un acquéreur est décidé, il remet une offre écrite, avec son plan de financement. Vous pouvez l'accepter, la refuser ou la négocier. Une négociation menée dans votre seul intérêt fait ici toute la différence.
Une fois l'accord trouvé, vendeur et acquéreur signent un avant-contrat, le plus souvent un compromis de vente. Il fixe le prix, les conditions et la date limite de signature de l'acte. Il comporte en général des conditions suspensives, comme l'obtention d'un prêt par l'acquéreur. L'acquéreur, lorsqu'il est un particulier, dispose ensuite d'un délai de rétractation de dix jours, qui court à partir du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'avant-contrat (article L271-1 du code de la construction et de l'habitation).
Le compromis est suivi de l'acte de vente, signé chez le notaire. Le délai entre les deux est fixé librement par les parties (Service-Public.fr) ; d'expérience, comptez en général deux à trois mois, le temps de réunir les conditions prévues. À la signature, le transfert de propriété est officiel.
Vendre demande de la méthode plus que de la chance. Si vous envisagez de vendre au Cap Ferret ou sur le Bassin d'Arcachon, faites estimer votre bien : nous vous répondons sous quelques jours, sans engagement.
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