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Au Cap Ferret, le mot « cabane » désigne deux choses différentes. Dans les villages ostréicoles, la cabane est posée sur un terrain de l'État : on l'occupe avec une autorisation, on ne l'achète pas. Ailleurs, une maison de bois sur une parcelle privée, même appelée « cabane » par habitude, se vend comme n'importe quelle maison. Voici comment les distinguer, textes officiels à l'appui.
La mairie recense neuf villages ostréicoles : Le Four, Les Jacquets, Petit Piquey, Grand Piquey, Piraillan, Le Canon, L'Herbe, La Douane et Le Phare. Tous sont sur le domaine public maritime, propriété de l'État (mairie, « Les villages ostréicoles »). Or les biens du domaine public sont inaliénables : ils ne peuvent pas être vendus (article L3111-1 du code général de la propriété des personnes publiques).
Créées dans les années 1860 pour la pêche et l'ostréiculture, les cabanes ont vu leur usage d'habitation validé par des arrêtés préfectoraux de 1964 et 1965. En 2017, l'État comptait près de 270 cabanes habitées par des ostréiculteurs, des pêcheurs et des particuliers (préfecture de la Gironde, fiche « Villages ostréicoles »).
L'État reste propriétaire, mais la commune gère les villages. Une première convention, signée le 11 juillet 2001 entre le préfet et le maire, portait sur une partie des bâtiments : huit villages, selon la mairie. Celle du 13 juillet 2012 couvre, pour dix-huit ans, toutes les habitations et tous les chais des villages, Le Four compris. Les terre-pleins et les installations ostréicoles en sont exclus et restent gérés par l'État (préfecture ; mairie).
Occuper le domaine public suppose un titre (article L2122-1) : pour une cabane, une autorisation d'occupation temporaire, ou AOT, délivrée par le maire. Elle est précaire et révocable (article L2122-3), accordée pour dix-huit ans au plus et jamais au-delà du terme de la convention. Elle ne confère aucun droit réel ; elle est personnelle, non cessible et non transmissible (préfecture). En 2018, à propos d'une cabane du Four, la cour administrative d'appel de Bordeaux a rappelé que ces autorisations ne créent pas de droits, ni de droit acquis à leur renouvellement (arrêt du 24 mai 2018).
L'occupant paie une redevance annuelle (article L2125-1), révisée au moins tous les trois ans selon l'indice de référence des loyers (préfecture). Exemple : 572,58 euros en 2024 pour une cabane de Piraillan (conseil municipal du 12 décembre 2024).
Le titulaire d'une cabane d'habitation doit l'occuper réellement et durablement, laisser le passage libre et demander l'accord de la mairie avant toute modification, sous peine de retrait de l'autorisation, sans indemnité (préfecture).
Conséquence : une cabane du domaine public ne fait pas l'objet d'un acte de vente. Si l'on vous propose de « reprendre » une cabane d'un village ostréicole, demandez ce qui vous serait cédé : ce ne peut être ni le sol, qui appartient à l'État, ni l'autorisation, qui est personnelle.
Une commission de gestion des cabanes, présidée par le maire, réunit des élus et des représentants des usagers, parmi lesquels une majorité de professionnels (préfecture). Elle vote à bulletin secret ; le conseil municipal attribue ensuite l'AOT par délibération (compte rendu du 12 décembre 2024).
Selon le règlement municipal, dans sa version examinée par la cour administrative d'appel en 2024, une cabane vacante est affichée en mairie un mois avant la commission. Les candidats sont ensuite classés : les professionnels de la mer de la commune d'abord, les « autres catégories » en dernier. La cour a jugé que cette préférence, qui vise à limiter la « résidentialisation » des cabanes, répond à un but d'intérêt général (arrêt du 7 mars 2024). En juin 2022, deux cabanes d'habitation, à Grand Piquey et à Piraillan, ont reçu chacune 17 candidatures (compte rendu du 30 juin 2022).
Au décès du titulaire, le conjoint, ou le partenaire de pacs depuis plus de trois ans, peut obtenir une nouvelle autorisation sur avis favorable de la commission. Un descendant en ligne directe peut aussi la demander, par la procédure d'affichage, s'il s'engage à faire de la cabane sa résidence principale. Une seule personne peut l'obtenir, désignée par les ayants droit ; faute d'accord entre eux, ou en cas d'avis défavorable, la cabane est déclarée vacante (même arrêt). La convention tient aussi compte des familles à l'origine des villages, dont l'État détient la liste des occupants au 1er janvier 1964 (préfecture).
Le plan local d'urbanisme (PLU) en vigueur, approuvé le 18 juillet 2019 (procès-verbal du conseil municipal), classe les neuf villages en zone naturelle NO. On ne peut y construire de nouvelle habitation, ni modifier l'emprise ou la surface de plancher des cabanes d'habitation existantes. Une cabane ne peut être démolie et reconstruite à l'identique qu'après un sinistre ou pour vétusté, avec l'avis favorable du gestionnaire du domaine public et de l'architecte des Bâtiments de France (règlement du PLU, zone NO). Attaqué en justice, ce PLU a été soumis à une nouvelle enquête publique à l'été 2026 pour régulariser sa procédure ; sa révision se poursuit (mairie).
Les villages, sauf Le Four, sont aussi inscrits depuis 1981 à l'inventaire des sites pittoresques de la Gironde ; les Bâtiments de France y imposent des règles architecturales propres (préfecture). Le Four est compris dans un autre site inscrit, celui de la dune du Sangla et de ses abords (règlement du PLU).
Les cabanes sont exposées à la submersion marine (préfecture), et la commune est couverte par un plan de prévention de ce risque, approuvé le 19 avril 2019 (PPRSM du Bassin d'Arcachon). En décembre 2024, l'État étudiait encore le projet de reconstruire plus haut, à la cote imposée par ce plan, une cabane de Piraillan inondée plusieurs fois l'hiver précédent (compte rendu du 12 décembre 2024).
Toutes les maisons de bois de la presqu'île ne sont pas sur le domaine public. Le PLU prévoit, en zone urbaine, un secteur UBo*, « zone tampon » entre l'habitat et les villages ostréicoles, qui couvre aussi des quartiers de même typologie sans village ostréicole : façades en bois, toits en pente, un seul rez-de-chaussée (règlement du PLU, zone UB).
Sur une parcelle privée, c'est le droit commun : la propriété du sol emporte celle de ce qui est construit dessus (article 552 du code civil). La vente se signe chez un notaire, par un acte authentique publié au service de la publicité foncière (article 710-1 du même code). Le vendeur doit annexer à la promesse ou à l'acte un état des risques, qui indique notamment si le bien est concerné par le plan de prévention de la submersion marine (note de présentation du PPRSM).
Parmi nos maisons à vendre dans les villages de la presqu'île : une maison familiale de cinq chambres au Canon, une villa familiale à Petit Piquey et une maison avec dépendance à La Vigne. Pour situer les prix, voir les prix de l'immobilier au Cap Ferret, village par village.
Demandez le titre de propriété et la référence cadastrale de la parcelle. Une AOT est un arrêté du maire, au nom d'une personne, pour une durée limitée : elle ne se vend pas.
Zone NO, secteur UBo* ou autre : le zonage et le règlement sont publiés sur le Géoportail de l'urbanisme.
Hors des espaces urbanisés, les constructions et installations sont interdites dans une bande de 100 mètres à partir de la limite haute du rivage (article L121-16 du code de l'urbanisme), sauf exceptions, comme les activités économiques qui exigent la proximité immédiate de l'eau (article L121-17).
Posez la question à la mairie. Dans les villages ostréicoles, inscrits à l'inventaire des sites, les Bâtiments de France imposent des règles architecturales propres.
Lisez l'état des risques fourni par le vendeur et consultez Géorisques, qui évalue les risques d'un bien d'après son adresse ou sa référence cadastrale.
Le notaire. Ce texte décrit des règles publiques ; il ne remplace pas son avis sur un dossier précis.
Une cabane du domaine public ne passe pas par une agence : elle s'attribue en mairie. Une maison sur parcelle privée s'estime et se vend comme toute autre. Si vous en possédez une, faites estimer votre maison au Cap Ferret : l'estimation se fait sur place, gratuitement et sans engagement. Pour un achat, parcourez nos biens à vendre sur la presqu'île ou contactez notre agence de Lège-Cap-Ferret, au 05 56 26 43 36. Pour situer chaque village, lisez notre portrait des villages de la presqu'île.
Pages consultées le 17 octobre 2026.
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